2021济南房地产市场预测

  • 时间:2021-04-23 09:04 编辑:搜房网 来源:便民房产网 阅读:142
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摘要:2021济南房地产市场预测—1、宏观房价稳定,冷热不均2、130万红线争夺战3、断档式格局不变4、200万预算的矛盾5、高端改善的挑剔6、2021年新项目有哪些?7、开发商还有什么营销伎俩8、维权舆情爆发点有哪些?假如你的写字楼或者家中可以看到

2021济南房地产市场预测—

1、宏观房价稳定,冷热不均

2、130万红线争夺战

3、断档式格局不变

4、200万预算的矛盾

5、高端改善的挑剔

6、2021年新项目有哪些?

7、开发商还有什么营销伎俩

8、维权舆情爆发点有哪些?

假如你的写字楼或者家中可以看到远方的工地,欢迎各位粉丝为虾米拍照,感谢大家。

因身体原因,断更,一天,同时对近四天以来加群的群友表示抱歉,身体比较差,所以回答问题比较少,多提问我哦。

虾米不喜欢罗列自己的历史文章,确实800多篇不好找,链接比较杂 ,我会在近期摘录一些有通用性的文章,很多人比较懒,微信如何搜索文章也不会,或者看公众号如何看往期文章也不会,这个你们需要自学下。

济南购房者,买房前的准备,买房的流程是什么,来科普

说济南楼市之学区房选择

宏观房价稳定,冷热不均

写2021年前,首先说2020年的感触,开发商正在慢慢回血站稳脚跟,2021的走势,如果没有大的意外,大概率是宏观房价稳定,济南限购政策不会放松,房主不炒政策不变,宏观房价指数异常稳定,销量温和萎靡,市场购买力主要体现在外来流入人口+改善需求+还对未来心存幻想的投资群体,房子慢慢进入消耗品阶段,对于购房者来说,这是最好的市场,可以耐心货比三家,择机上车。

在温和的市场下,也会有冷热不均,会有一年只卖几十套的项目,更会有一周卖几十套的项目,2020年销售优异的楼盘,无外乎具备这么几个因素,一流教育冠名,比如绿城玉兰花园,真以为大家看上的是绿城品质吗,那只是很小的因素,瀚阳作用明显,银丰玖玺城,燕山教育集团。

历下谜+规划预期概念+刚来济南没有交付项目,可以鼓吹自己过往历史的项目,金地华著,CBD精装修楼盘比如复星,仁恒,外来的和尚好念经,初来乍到,只要给的钱足,一通媒体广告轰炸造势,自称良身,大众普遍具有洗脑性。

刚需盘中卖的好的主要是 蔚蓝之城,万象东方,价格相对可以接受,地铁概念,文旅城项目,确实卖的不错,D3,D4两个地块销售几千套。

反面销售差的典型就不罗列了。

蛋糕反正就是这么大,谁抢到是谁的,有吃饱的,有快被饿死的。


130万红线争夺战

东晋十六国时期,江淮一线是南北争夺的红线,对于济南楼市,在2017到20120年,130万总价也是一个红线争夺战,2018年曾经绕城内难以寻觅140万以下房源,2019年伴随着张马普降2000,雪山暴跌,130万总价楼盘重新回归,2020年虾米能看到的一点是,2020这些刚需楼盘都耗尽很多库存,130万以内的刚需项目在持续降低库存,考虑到后继新地块楼面价普遍在7000以上,而且现在户型越做越大,130万总价房源在持续减少。虾米在这里可以罗列一下,目前在130万红线上下的楼盘。

郭店孙村横着走

唐冶一线,仅剩下 鲁7的小户型尾盘,新城悦隽风华尾盘,而且后继无人,雪山一线仅有中新锦绣天地残存库存,套路城南地块可能有小户型,但是现在塔吊都拆掉了,而且总价肯定是高于130的,还有一个盘,鑫都紫宸府,本来很好的填补市场空白的楼盘,无奈小开发商属性有点让人惴惴不安。

工业北路区域正在经历新老交替期,张马未来供应量最大是蔚蓝之城,王舍人是中粮祥云,天鸿手里是万象东方和新地块项目,130万总价以内确实挺难的,目前视角看,只有时代公馆的精装高层,中粮小户型,璟樾尾盘(是否有小户型未知),华山片区凯旋门,半山湾畔。

细算起来,130万这条红线争夺战将日趋白热化。

背后的背景是,居民生活整体水平越来越高,对于户型的主流需求是小三室户型,对于大户型的需求越来越旺盛,住宅项目的公摊越来越大。

断档式格局不变

2020年最为明显的现象就是断档,价格断档,位置断档,两条路最为明显,奥体中路,经十路,经十路断档,凤岐路为界,南北长岭山汉峪金谷的价格普遍高于20k,甚至高于23k,25k,而过了凤岐路呢,经十路沿线没有新盘不说,在雪山,在文旅城区域直接掉进了14k,12k,13k这几个挡位的冰窟窿。

再看奥体中路,站在奥体中路工业北交叉口,远远的望见21k+的金地华著,再看背后的张马屯12k,13k+,精装修14k,胶济铁路南北的海信翰墨府,绿城蘭园相差不足1000米,铁路北一万五,铁路南两万2,这就是一种断档。

新老交替的断档,当然这里不要误读为这些便宜的就性价比高,有增长空间,只能说存在即合理,根深蒂固的传统观念,历下谜,位置谜,买南不买北,历城区教育滞后等等,各种因素杂糅在一起的现状,真是由于这种断档,造成了200万预算的矛盾。

200万预算的矛盾

200万总价预算,是虾米群里最矛盾的一类群体,想留在高新区核心就业位置,他们需要的很多,教育要好,地铁要有,最好是18F,然而现实是骨感的,不要说200万,华皓,三盛等楼盘关门后,虾米惊讶的发现,不要说200,250万都要面临一个痛楚的抉择,想留在核心位置,就要接受高密度大高层,直接摊牌吧,选项只有中铁逸都阅山,中垠御苑,梧桐郡,金科东方博翠大高层,璟仕府大高层,除了这些再无别的选择,想低密度只能跳到唐冶,工业北,神武,雪山几个选择中,高不成低不就,是这一类群体的矛盾点。

从未来的土地供应来看,这一格局不会变,怎么办呢,必须割舍你的需求,需要教育,短通勤时间,选择高密度,需要面积改善,选择远距离。

高端改善的挑剔

什么叫高端改善呢,预算比较高,要求也比较高,追求大面积改善居住空间,提高居住品质,高端改善的门槛目前是多少呢,以虾米目前观察视角是300万预算,其实内心想说350万,担心打击大家。金字塔结构下,确实有很多家境殷实的群体,数量也很多,没有购房咨询之前,虾米是井底之蛙,总认为,济南哪有那么多有钱人,一个月赚多少钱才能攒够那么多,虾米忽视了很多群体的隐形存在,这里不赘述了,只想说预算高的大有人在。

高端改善的需求点是什么呢,首先是LOCATION,在高端改善的内心中,历下,市中是首位,内心以 旅游路,经十路,为自己设立鸿沟,甚至工业南以北都内心有芥蒂,说这个有点地域歧视之嫌,但是只是说出他们的内心心理活动。

其次是教育+规划,比如学校有没有教育集团,有没有优异中考成绩,比如CBD规划,甚至要求现成的各种配套。

落位到产品规划,容积率低,大品牌,优质物业,户型要好,在咨询中,很多购房者因为户型一票否决。

高端改善也分不同的群体,有的追求安静的山区环境,有的追求商业繁华,生活便利,各有差异。

最后想说,能满足这些因素的好位置好项目真是凤毛麟角,而且都不是完美的,各有各的缺点。

鲁能领秀城三麓:教育是最大亮点。

仁恒奥体公园世纪:背书讲故事,位置。

CBD各位精装修盘:位置规划,前景。

小汉峪各盘:环境,容积率低。

玉兰:环境+绿城陶醉过去+瀚阳

珑悦府:位置+教育

金地华著:历下历下,不管你说什么,顾问总是历下历下。

银丰玖玺城:历下+燕山学校+毗邻汉峪金谷+规划

金茂府:高端故事+燕山学校

万科翡翠公园:开始想走高端路线的,真的,不过走向刚需改善路线了。

华山中海天钻:列进来,虾米还是思考过的,确实现在总价挺贵的,确实就是华山湖+高端定位,区位可能对高新工作群体感觉这不是几年前6,7000的区域吗,但是对老城改善需求来说,算是不错的选择。

绕城外:旅游路金茂府,融创东山府,龙湖天宸原著,龙湖景粼原著等等,容积率确实不错,定位也是高端,但是位置确实真的是特定群体才会去。

全凭脑海想象,漏掉谁别埋怨我哈,你们也可以补充,叠墅类产品就不罗列进来了。

2021年新项目有哪些?

2021年会有哪些新盘面世呢,脑海中流转。

泛工业北战场,蔚蓝之城,中粮新地块,两位手里握有多个地块,工业北路东邪西毒,天鸿新地块,球墨铸铁厂龙湖地块,碧桂园项目,赵庄远洋项目,2020年是工业北的新老交替期,奥体中北延通车后,你会发现,华山张马屯离得原来这么近,加上老牌没灭亡的诸侯,魅力之城,时代公馆,万象东方,海信翰墨府,华山东北的凯旋门,半山湾畔,九樾府,山钢锦程府(现房了,您该卖了),凑齐16国是没问题的。

雪山区域从土拍来看,未来近乎于万科一家独大,锦绣天地在21年极有可能消亡,套路城只有四期南地块了,鑫都则是小开发商,星瀚城户型有点大,城投地块,雪山的开发就看万科怎么搞了,一个个地块顺序卖还是多项目并行推。

唐冶区域,土地供应不足,目前看也就是远洋的新地块,山钢锦悦华府,您都现房了,该卖了,唐冶供应确实目前出现不足的状况,飞跃大道以北将是未来的供应战场。

神武片区,龙湖新地块,金茂新地块。

孙村区域,绿城桂语朝阳,赛石地块那个项目叫啥来着。

CBD区域,绿城深蓝广场,中信博物馆北地块(待定),中南天樾(改规划后,还搞吗)

长岭山片区,银丰毛坯地块。

盛福片区:银丰奥体西项目,越秀项目,招商项目。

中海方面天桥东沙项目,经十一路中海汇德里。

西客站区域好久没听说有土地供应了,孤陋寡闻。

市中区想不出来了,天桥区是不是还要一个万科毛巾厂项目。

目前只能想到这些了,大家补充吧。

开发商还有什么营销伎俩

开发商营销还要什么伎俩呢?以全年为周期,总结下。

12月底,元旦左右,各大售楼处发布公告,年度销售任务,马上涨价。

春节前,朋友圈刺激没买房回家过年的群体,然后说春节不打烊,欢迎返乡置业。

小阳春,确实市场旺季期,劲销海报发个不停,售楼处人山人海视频,销售群截图放礼炮聊天记录,此地无银三百两的伎俩。

到了淡季期,7,8月,就各种假消息忽悠一下。

金九银十,就各种活动,冲刺年度任务,销售任务差很多的,直接上渠道。

最后双11,双12,露出降价底牌了,通过抵账房,员工房降价,让老业主说不出啥来。

这个题材乍一说销售伎俩,还真是不好说,写的不好,顾问会说,活动仅限一天,三天,过期立刻涨价,逼到你墙角,让你纠结,当然有时是真降价不是虚的,所以要对这个楼盘的历史价格有了解。

挤牙膏式出售房源,好楼层永远没有,先卖差楼层,开发商的销控是核心机密,不会泄露的,就像卖菜的永远不会让你去自己的框里扒饭一样,你只能买我摊子上明面的。

你在纠结买不买时,突然告诉你,对不起,房源卖了,人在失去时才知道拥有的珍贵,无限的悔恨,过几天再告诉你,又清退出一套XX楼层,购买概率大大提高。

这样的伎俩还有很多很多,不过说实话,有些购房者啊,确实做决定优柔寡断,没点套路也不会下决定。

维权舆情爆发点有哪些

维权有哪些爆发点呢,写了三年公众号了,罗列一下吧。

1、降价,尤其是大降价的楼盘交付,心里本来就憋着一口气,恨不得给你挑尽毛病,哪里都敲敲看看,本金加利息赔了几十万,又不好因为降价发作。

2、突然发现不利因素,比如突然发现坟墓,高压线,高铁等等,虽然开发商在合同或者不利因素注明,但是购买匆忙,没有发现。

3、绿化问题,绿化不满意。

4、墙体问题,石膏抹灰砂浆工艺曾经出现过滑铁卢。

5、电梯间墙面不贴瓷砖。

6、单元门狭窄,走廊狭窄等

7、入户门内开或者两户入户门紧挨着。

8、无机房电梯噪音问题

9、回填土下陷

10、教育问题,这两年这方面问题少点了,但是也出现过顾问胡扯,凭购房合同上学是不可能的。

11、供暖供水天然气开通问题,很多迫不得已自己烧锅炉,市政水没有。

12、地下车位地坪漆问题。

13、最后就是,我觉得你就是品质不行,没有达到你给我说的预期。

还有很多很多,只能说现在购房者对房子的要求越来越高,WQ意识强了,自媒体时代,可以发声的途径多了,有些确实是质量问题,有些是吹毛求疵 ,有些是房闹煽动,需要具体分析,在业主群中也并不全是业主,可能会有想搞团购的,也可能会煽动舆情只为获利的,也会有验房师你懂得,当然遇到真正的质量问题确实需要抱团取暖,但是需要在理性符合法律框架下,保持一颗理智的心很重要。

虾米现在也比较慎重写问题类文章,很容易被忽悠,误导,被人利用当做枪,人性还是非常可怕的。

写的很乱很乱,在这样一个雾霾天气中。


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